El escenario en São Paulo es alarmante. La falta de vivienda afecta aproximadamente a 170 mil personas en la Grande São Paulo, siendo el costo excesivo del alquiler la principal causa de este déficit. Se estima que hasta el 70% del déficit habitacional se debe a que las familias destinan más de un tercio de su presupuesto a la renta, según datos de la Fundación João Pinheiro. São Paulo se consolida como la ciudad con el alquiler más caro de Brasil, y en 2022, un contundente 65% de las familias con ingresos de hasta tres salarios mínimos ya comprometían más del 30% de sus ingresos solo en vivienda.
El déficit habitacional a nivel nacional en Brasil alcanzó los 6.215.313 domicilios en 2022, con São Paulo liderando esta necesidad con 1,2 millones de viviendas. La paradoja es aún más cruda si consideramos que la ciudad de São Paulo cuenta con cerca de 590 mil inmuebles particulares vacíos, una cifra casi 20 veces superior al número de personas en situación de calle, que supera las 30 mil, según el IBGE y el Jornal da USP. A pesar de la necesidad, el Programa de Locación Social de São Paulo, que existe desde 2002, cuenta con apenas 937 unidades, lo que subraya una notable falta de escala en su implementación. En 2023, la ciudad destinó R$ 100 millones a la asistencia de alquiler social, beneficiando a 21 mil familias, un paso importante pero aún lejos de cubrir la demanda.
Analisis de la tendencia
La investigación del LabCidade y las opiniones de diversos expertos revelan una tendencia clara: la política habitacional ya no puede centrarse exclusivamente en la producción de nuevas moradas para la compra. La creciente dificultad para acceder a la casa propia, especialmente para la base de la pirámide económica (donde el 85% del déficit habitacional afecta a familias con hasta dos salarios mínimos, según Frederico Poley de la Fundação João Pinheiro), ha obligado a repensar el enfoque. En 2022, alrededor del 22% de las familias brasileñas vivían en domicilios alquilados, una cifra que ha impulsado la adopción de políticas de alquiler social. La Pesquisa de Informaciones Básicas Municipales (MUNIC 2024) indica que el 67.7% de los municipios brasileños ya implementa alguna forma de alquiler social.
Expertos como Paula Freire Santoro (LabCidade FAU-USP) argumentan que el alquiler social es vital para contener la expulsión de poblaciones de bajos ingresos de áreas urbanas valorizadas. Raquel Rolnik (FAU-USP), urbanista y especialista en política habitacional, atribuye el aumento de personas sin techo en São Paulo a una combinación de crisis económica, desempleo y una “absoluta inacción en el campo de la política habitacional”, agravada por un “boom inmobiliario” que elevó drásticamente los precios de los alquileres. Bianca Tavolari, especialista en legislación urbana, critica que los subsidios públicos se concentren en la incorporación inmobiliaria en lugar de distribuirlos a las personas directamente afectadas por el déficit. Rute Imanishi Rodrigues (Ipea) va más allá, defendiendo que el alquiler social debe ser una política estructural a largo plazo, no una mera medida paliativa, y sugiere la creación de un stock de inmuebles de propiedad estatal y privada gestionado en conjunto con entidades del tercer sector.
Contexto regional
El modelo de vivienda pública para alquiler social no es exclusivo de Brasil. Países como Uruguay, Argentina, Chile y México tienen una trayectoria más consolidada en estas políticas, integrándolas permanentemente con programas de acceso a la casa propia. Históricamente, América Latina y Brasil han priorizado la propiedad, pero la realidad económica está forzando un cambio de paradigma. El Banco Interamericano de Desarrollo (BID) ha destacado el aumento de familias que optan por el alquiler en la región y la necesidad de políticas habitacionales que incentiven la locación como un complemento esencial.
Un ejemplo relevante es Chile, con su programa “Subsídio de Arriendo”, que en 2026 abrió una nueva ronda para subsidiar alquileres temporales, requiriendo una reserva mínima de 4 UF (aproximadamente R$ 918 o 164 mil pesos chilenos) y un cadastro social. Aunque en Brasil y América Latina aún son pocas las experiencias de “propietarios sociales” (entidades sin fines de lucro que gestionan vivienda social), iniciativas como FICA, Haja, SOMA y Habitar + Lapena están emergiendo en São Paulo y Campinas, señalando un camino a seguir. La Confederação Nacional de Municípios (CNM) apoya firmemente la necesidad de complementar la política habitacional brasileña, afirmando que el derecho a la vivienda digna va más allá de la casa propia y que una política nacional de incentivo a la locación social puede aliviar problemas de movilidad urbana y enfrentar los vacíos urbanos.
Perspectiva a futuro
La investigación del LabCidade y el consenso entre expertos dibujan una hoja de ruta para el futuro de la política habitacional. Es imperativo diversificar y articular las políticas de vivienda entre los municipios metropolitanos, especialmente aquellas vinculadas al alquiler, como enfatiza Isadora Guerreiro del LabCidade FAU-USP. Esto implica una integración más profunda de los programas de alquiler social con otras iniciativas habitacionales, buscando una complementariedad que maximice el impacto.
Mirando hacia adelante, se vislumbra un modelo donde el stock de inmuebles, tanto estatales como privados, pueda ser gestionado de manera conjunta con entidades del tercer sector, promoviendo soluciones habitacionales más dinámicas y adaptadas a las necesidades cambiantes de la población. La expansión del alquiler social tiene el potencial no solo de reducir el déficit habitacional y aliviar la presión sobre el presupuesto familiar, sino también de revitalizar áreas urbanas subutilizadas y mejorar la movilidad de los trabajadores. El desafío radicará en superar la inercia institucional, escalar los programas existentes y cambiar una mentalidad histórica que ha priorizado la propiedad sobre el acceso digno a la vivienda, independientemente de su régimen de tenencia. La articulación de estas políticas será crucial para construir ciudades más equitativas e inclusivas en Latinoamérica.
